El arrendamiento y sus Complicaciones, apoyate de un profesional inmobiliario

El contrato de arrendamiento es de suma importancia para regular las relaciones entre el propietario de un inmueble y su inquilino. El mismo, según el artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal, es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

Desgraciadamente en muchos casos, algunas personas incluso, inmobiliarios le dan poca importancia al mismo y dejan de observar las reglas de seguridad que deben cuidarse en los mismos para evitar problemas como los que a continuación menciono:

1.- El inmueble arrendado no se encuentra en estado de servir. Muchas veces los arrendadores quieren dar en arrendamiento su inmueble en el estado en que lo dejo el anterior inquilino, pretendiendo que el nuevo arrendatario y a cuenta de rentas cambie alfombra, pinte el inmueble y haga alguna otra reparación. Esto crea confusión entre las obras y las rentas y se puede generar un grave problema desde el inicio de la relación. El propietario cada vez que rente, debe ofrecer su inmueble en perfecto estado de uso para que el inquilino simplemente se mude y use el mismo y pague la renta.

2.- Pago de la renta por adelantado. Cuando un inquilino no quiere ser investigado o no quiere dar garantía, paga parte de la renta por adelantado, si esto es aceptado por el propietario el riesgo es muy alto pues hay otras obligaciones en el contrato que posiblemente seran violadas y como no hay garantía no hay forma de presionar. Hay personajes funestos que pagan por adelantado seis meses, después dejan de pagar, hasta que son demandados y obligados a desocupar. Con seis meses de renta viven en promedio dos años hasta que concluya el juicio en todas sus etapas. Después buscaran otro inocente para engañarlo. También los que pagan por adelantado pueden ser delincuentes que no quieren ser investigados. Mucho cuidado con los pagos por adelantado.

3.- No establecer garantía en el contrato. Se relaciona con el caso anterior, pues a veces se exime de la garantía (fiador) al inquilino que paga por adelantado, sin saber que esto acarreara posiblemente muchos problemas al no cumplirse otras obligaciones del contrato. También se debe tener cuidado con los fiadores pirata que ofrecen inmuebles gravados y cobran a inquilinos que no tienen como garantizar.

4.- Cuando un copropietario firma el contrato sin el consentimiento de los otros copropietarios. Si son varios copropietarios o el arrendador es una persona casada bajo el régimen de sociedad conyugal, deberán firmar todas las personas que están obligadas o cuando menos tener su autorización por escrito para que en caso de un juicio el problema sea menor.

5.- Dar o tomar en arrendamiento un inmueble sin uso de suelo. Esto se da cuando una persona piensa que su casa es ideal para oficinas y la renta sin que la misma tenga el uso de suelo necesario y alguna empresa o despacho de profesionistas, lo toma en arrendamiento. Hay problemas de posible clausura del inmueble, si la autoridad descubre que se viola el uso de suelo y hay problemas fiscales pues como no hay uso de suelo no será deducible como oficina, el IVA también es otro problema. Habrá personas que dicen siempre he rentado mi casa así y nunca he tenido problemas, allá ellos.

6.- No contemplar el derecho de preferencia en caso de venta de un inmueble arrendado. El Código Civil establece en el articulo 2448 J que si un propietario vende un inmueble arrendado, deberá dar a el (los)ó inquilinos el derecho de preferencia de forma fehaciente, esto quiere decir que antes de vender, deberá ofrecer el inmueble a los inquilinos si es que están al corriente en el pago de la renta, fijando el precio y las condiciones de la venta. El termino fehaciente quiere decir que este aviso deberá ser hecho por alguien con Fe Publica, es decir, Notario Público, Corredor Público o a través de un juzgado. Si no se hace esto puede haber consecuencias graves.

7.- Convertir el depósito en última renta. Muy usado por los inquilinos y aceptado por los arrendadores. Cuando el inquilino ya no va a renovar contrato, sugiere al propietario que el depósito que dio (equivalente a un mes de renta), se le tome en cuenta para pagar la última renta. Cuando esto se acuerda entre las partes, normalmente los adeudos que lleguen de agua, luz, teléfono, etc., después de que el inquilino se vaya, los tendrá que pagar el propietario. El Arrendador debe retener el depósito el tiempo necesario para comprobar que ya no hay adeudos por servicios y después reintegrarlo al arrendatario y si hay adeudos de ahí descontar los mismos y regresar lo que sobra.

8.- El contrato deberá ser por escrito. El Código Civil lo establece en el articulo 2448 F, si no se cumple este requisito la responsabilidad correrá a cargo del propietario. Es imprescindible que si das posesión de tu inmueble a una persona en concepto de arrendamiento, lo hagas siempre por escrito. He sido testigo de juicios de varios años por la falta de un contrato por escrito, aunque parezca increíble, es real.

No son los únicos casos generadores de problemas en arrendamientos, si tienes alguna experiencia compórtela con nosotros para evitar que otros sufran las consecuencias de no hacer las cosas correctamente.

 

Fuente M3